拿地5个月就开盘!快周转特别沈阳腾越牛的房企

日期:2018-11-24 / 人气: / 来源:未知

  最近这段时间,明源君推送过几篇关于快周转的文章,每一篇文章的评论区都要炸了,很多地产人都严厉抨击快周转模式。

  其实,大家之所以对快周转这么反感,主要是认为慢工出细活,短时间内建好的房子,质量怎么可能有保障?当然,这放在以前确实挺难,但现在很多房企都革新了工程技术,在新技术的加持下,房企不但做得更快,质量也能上一层楼。

  一方面,限价政策逼着房企做快周转。现在楼盘的价格从你拿地那一刻基本就定下来了,这样房企投入的成本越少越好,开盘也是越快越好,因为只能卖那么多钱,如果慢慢做,就要承担超高的财务成本,一年下来可能几千万甚至几个亿都没有了。

  另一方面,经过这么多年的教育,客户审美和品位在逐渐提高,对好房子的需求更加迫切。与此同时,政府也要求开发商要做好房子,要满足客户对美好生活的需求。这就要求开发商不能为了快周转控成本而随意降低房子的质量。

  而且短时间来看,限价政策并没有松动的迹象,那么未来这段时间里,真正能活得好的房企,必须要做到又快又好。

  对于一二线房企而言尤其如此,因为前期拿地成本很高,但从拿地到开盘的工期来看,平均工期接近1年半,远超出三四线房企。

  这也就意味着现金流回正速度慢很多,有的三四线个月就能滚动到下一个项目,一二线年多才能滚动起来,这给布局一线区域房企带来很大的现金流压力。

  更值得注意的是,现在不少地方都在试水现房销售,一旦这个政策实行起来,对于房企可以说是致命一击,也很可能工地就取代展示区成为新的营销工具了,所以提升产品质量,对开发商是特别关键,而且是刻不容缓的事情。

  所以这两年,标杆房企都在积极革新工程技术,积极探索新工艺。其中,全穿插式施工就是房企实现提速提效,提升质量的重要手段之一。下面明源君结合案例详细来说一说。

  穿插式施工主要是通过施工前合理策划,把原来的工序打乱,做到可以并行施工,比如每层楼都有不同的团队在施工,相互独立又互不干扰,以达到提速提效的目的。

  据明源君了解,现在大部分标杆房企通过穿插式施工,基本可以节约20%的工期,而且质量得到明显提升,可谓实现了建得又快又好的目标。

  比如某巨头通过穿插施工,主体封顶后180天达到装修交付条件,在保障单工序合理工期的同时缩短整体建造周期6~8个月!

  穿插式施工能实现,有一个重要的前提,那新技术或新工艺的应用。一般通过新技术,可以做到减少部分工序或技术间歇时间,让穿插施工得以实现。

  以高层精装修穿插施工为例,据某房企对标发现,公司项目精装施工节奏较慢,主要是在土建移交精装以及精装第一道工序上花费了更多时间。

  比如某A房企土建移交精装花费了21天,精装第一道工序需要7天,而B房企则分别需要28天、17天,相比A房企工期多了17天。这主要是由于工艺不同所造成的,A房企引入的新工艺可以有效缩短工期。

  而对于外墙穿插施工,一般需要采用爬架、铝模、全现浇外墙、预制内墙板等新工艺推进穿插施工。

  当前很多标杆房企的项目就采用了全钢爬架施工工艺,其大大提高了施工效率。像一栋34层高的住宅楼,施工工期要要比传统工艺下节约60天左右。

  在外立面穿插施工上,爬架起到非常重要的作用。一般外立面要实现穿插施工,就要做以下技术准备:

  爬架与幕墙龙骨错位安装,局部与幕墙龙骨冲突的翻板提前切槽处理;

  通过铝合金模板工厂化生产,精细到毫米级,降低对工人技能的依赖;操作简易,完全是流水化作业,减少了人力投入和对工人技术的依赖;大幅减少渗漏、空鼓等质量隐患。

  采用这个新工艺后,传统的抹灰工序就可以取消了,大大提高了工程进度。

  通过铝模及结构拉缝技术实现全混凝土现浇外墙体系,对建筑外门窗洞口、防水企口、滴水线、空调板、阳台反坎、外立面线条等进行优化,主体结构一次浇筑成型,可以免除外墙二次结构和内外抹灰工序,实现结构自防水,减少外墙、窗边渗漏等质量隐患。

  在结构板浇筑时,控制楼面水平度和平整度,免除装修二次砂浆找平,大幅减少砂和水泥的使用,节能环保,木地板可以在结构面直接安装。

  截水系统跟主体进度同步,通过该系统对施工用水和雨水进行封堵及引流,来实现穿插施工作业。

  预制墙板工厂化生产、现场干作业施工,功效高、工期短;因产品精度和安装精度高,可实现免抹灰,减少废水、建筑垃圾的产生,节能环保、减少空鼓、开裂等质量隐患。

  当然,新技术或新工艺的应用还有很多,比如PC产品、整体卫浴等等,采用新技术不但能推进穿插施工,也能降低对工人技能的依赖,进一步做到缩短工期提升质量。

  由此可见,要提速提效提质量,首先要积极引进新技术新工艺,不要别人都在用大炮轰了,你还拿着长矛在对付敌人,那就必败无疑了。

  除了要解决技术问题,要做到穿插施工,前期策划以及统筹指挥更是成败的关键。

  首先,要整体做好统筹安排,比如施工内容有哪些,工序如何安排才能做到最优,重要节点工期有哪些等等。以下是某标杆房企的穿插施工统筹安排要求:

  其次,前置工作一定要做到位,包括图纸前置、采购前置、验收前置等等。

  以精装修穿插施工为例,在精装修单位进场前,一定要提前做好装修图、预制墙板深化图、铝膜深化图,并提前进行图纸会审,将所有可能存在的问题都扼杀在萌芽状态。一旦在施工过程中再发现图纸直接有冲突或矛盾那就晚了,造成返工就会拖慢整体进度。

  第三,人力配置方面,秒速时时彩APP要避免个别工序人手不足影响穿插施工,造成工期延误。

  第四,做好施工策划。特别对于体量比较大的项目,穿插施工会让整个管理更加复杂,某个环节出错就会影响整体效率。一定要提前做好策划,比如不同楼层的工序分布是怎样的,如何做到独立施工互不干扰等等。

  某标杆房企认为,各工序在不同楼层之间流水施工,做到流出去就不流回来,实现彻底干净的作业面移交。

  要推行穿插施工,就意味着单位时间内,作业面、工序、人员、材料都增多了,管理难度也成倍增加了。所以,做好各个细节的管理,甚至决定了穿插施工的成败。

  贵阳万科曾经针对不同类别的穿插施工关注重点做过梳理,在不同穿插施工阶段关注的重点不同:

  室内主要考虑如何让精装修单位提前进场,一般万科高层精装在主体施工至2/3左右进场随主体流水施工。

  阳台施工在室内面漆施工前完成(立管后腻子施工---立管施工---防水---地砖及踢脚线---立管成品保护---阳台面施工完成---燃气表安装);

  入户门安装(门框在室内一遍腻子完成及公区墙地砖完成后,门扇在室内底漆施工完成后安装)

  最后移交的时候,标准一定要明确,最好是形成可量化的移交标准并通过首层样板明确,一定要杜绝带问题移交,最好分包单位参与移交(先验收,等到模型节点时插入施工)。

  公区穿插施工相对标准化了,但公区涉及到三网、有限电视机智能化等电器的线路安装,还有考虑到电梯、消防、水管等,总的来说相对复杂,一定要重点把控。

  公区天棚油漆先做,为消防烟感、广播等施工创造条件,为避免破坏,墙面油漆最后集中时间完成;

  明源君认为,未来现房销售政策一旦真的实行,很可能工地会取代示范区成为最大的营销道具。工程做得不好的话,客户直接就抛弃你了,开盘还能热销才怪呢!所以提前做好园林配套,让整个工地看起来更美轮美奂,就显得特别关键了。

  万科指出,在园林穿插时,要注意道路硬化时间尽可能压缩,以方便材料运输和人员行走。同时,外立面喷涂完成后进行草皮及灌木施工,还要特别注意园林铺贴与大堂铺贴的衔接。

  由于工地现场人多、材料多、机械设备也多,如何把控好现场不出纰漏,非常考验房企项目部的管理水平,一般来说,要重点把控容易出问题的环节。

  施工现场人和物料进进出出,运输问题首先要解决好,一般是由总包提供人货梯承担垂直运输任务,统一协调各方使用电梯运送材料时间,

  由于工地现场各种设备、物料、精装修材料等都需要占用场地,所以从一开始就要综合考虑不同的物料如何摆放的问题。一般由总包提供合理场地设施给分包单位,各分包单位提交场地平面布置图至总包、监理、甲方审核后实施。

  工序交接非常重要,最好有非常清晰的标准,免得双方扯皮。重点的工序一般都需要办理移交手续,分户建档,要符合标准才能接收,千万杜绝有问题的移交。比如土建移交装修必须完成当成所有施工,包括外墙、公共部位、管井、楼梯间等,移交完成后该楼层由精装单位封闭管理。

  每道工序做完好最好都做到完工场清,各施工方将垃圾清运到指定地点,再由总包统一外运。

  本文参考资料:《万科浅谈穿插施工》、《高层建筑精装修前置穿插施工的研究与应用》、《精装修穿插提效》、《立体交叉作业培训》

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作者:秒速时时彩


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